農地の売買、賃貸

農地を売買、賃貸したい

農地を売買したり賃貸する前に

田や畑は、農地法による規制があり、自由勝手に名義を変えたり、貸したり、造成して建物を建てたりすることができません。ときどき、「農地は貸すことはできるけど、売れない」とか「親戚が家を建てるなら問題ない」というような誤解をされている方がいますが、正しくはありません。

どのような場合であっても、許可や届出は必要で、無断で他に転用をすると農地法違反により処罰されることがあります。

また、田や畑を取引するのに、農地法の許可が得られる見通しがないまま、契約をしたり、お金を支払ったりすることは、絶対にやめましょう。後から、許可が取れないことがわかったとしても、契約解除やお金のやり取りで紛争になります。

また、市街化調整区域では、さまざまな建築制限があり、取得しようとしている土地で目的が達成できるのかにつき、十分な調査をしなければなりません。

農地の定義

農家基本台帳に記載されている土地が農地です。

登記簿の地目が田や畑となっていても、直ちに農地法の適用のある土地とは言えません。一方で、登記簿の地目が宅地や雑種地となっていても、実際には農地であれば農地法の規制の対象となります。

農地法の許可の種類

許可区分	内容
3条	農地を農地のまま、名義を変えたり貸したりする
4条	農地を宅地や駐車場に転用する
5条	農地を宅地や駐車場に転用する前提で、名義を変えたり貸したりする

農地法の許可の要件

3条許可

農地法3条の許可は、農業を営む個人が耕作をするために権利を取得する、または、農業生産法人が権利を取得する場合に、許可を受けることができます。

取得する耕作地を含めて、所有する農地全部を効率よく耕作すること
農作業に従事する日数が150日以上あること
取得者が法人であるときは、農業生産法人であること
周辺の地域における農地の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがないこと

4条許可、5条許可

農地法4条及び5条の許可は、農地を宅地や駐車場等の農地以外に転用する許可です。転用許可基準は、立地基準と一般基準に区別され、農地の場所によっては転用がほとんど認められないことがあります。

立地基準

分類	内容	転用可否
農用地区域内	農用地利用計画において定めた区域内の農地	不可
甲種農地	高性能農業機械による営農に適した農地及び土地改良事業完了後８年未満の農地	不可
第1種農地	集団的に存在する農地その他良好な営農条件を備えている農地	不可
第2種農地	市街地等に近接する区域、その他市街地化の見込まれる区域内にある農地	代替地がなければ許可
第3種農地	市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地	許可
市街化区域内の農地	市街地区域内にある農地	届出

一般基準

立地基準に適合する場合でも、次のいずれかに該当する場合は，許可されません。

農地を転用して、その用途に供することが確実でない場合
申請する農地の面積が、事業の目的からみて適正でない場合
周辺農地の営農条件に支障を及ぼすおそれがある場合
一時転用の場合、その農地が農地として利用できる状態に回復されることが確実でないとき

農業振興地域

農業振興地域とは、農業振興地域の整備に関する法律に基づき、総合的に農業の振興を図ることが相当な地域として都道府県知事が市町村ごとに指定する地域です。

名古屋市では、中川区富田地区、港区南陽地区、守山区東谷地区の三地区について、愛知県知事から農業振興地域の指定を受けています。

この地域で開発をするには、農用地区域からの除外申請をして、進めることになりますが、手続きには相当の期間がかかります。長いときには、数年かかることがあります。

こんな取引には要注意

農地法の許可、農地転用の許可が取れる見通しもないままに、売主や業者に言われるがままに売買代金を支払い、しかも買主に名義変更がなされていない事例を見ます。農地を売買、賃貸するときは、事前に農業委員会、司法書士、行政書士等の専門家に相談するようにしてください。

農地の名義貸し

農地の売買について、買主名義では農地法の許可が取れないために、知り合いの農家に名義を貸してもらって、許可を取り、その知人名義で所有権移転登記をしている事例があります。過去に流行っていた裏技のような方法です。

現在では、決してやってはいけない方法です。

買った土地の名義が、知人名義になっていることで、真の所有者が誰であるのかわからなくなります。相続の場面で、名義人の相続人に承継されてしまい、いつの間にか買主の元には戻ってこなくなってしまうことがあります。

また、名義貸しの状態を解消するには、真の買主と名義貸しをしてくれた方と双方が協力してします。お互いに音信不通になってしまったり、死亡してしまった後では、裁判等の手続を利用しなければならないこともあります。

農地の仮登記

農地の売買について、買主名義では農地法の許可が取れないために、農地法の許可を取得することを条件とする条件付き所有権移転の仮登記をすることがあります。

かつては、市街化調整区域内の農地について、これを悪用した詐欺的な取引がされていたことがあり、今もなお、登記簿に古い仮登記が残ったままになっていることが見られます。

悪質な業者に騙された買主は、「この辺りの農地が近いうちに調整区域から外れるので、そのときに名義変更の登記をしましょう」と説明を受け、売買代金を先に支払わされます。

ところが、いつになっても調整区域のままで、買主が名義を変えてもらえずに、そのうち、当時の売主や仲介業者が姿を消してしまいます。